Bonitetskostnad – ett nytt sätt att se på saken

Vår värderingmodell kan separera ut det värde skogsmarken har vid sidan om värdet på den skog som redan står på marken. Från vår databas har vi därför kommunvis hämtat data för all skogsmark som är såld på den öppna marknaden sedan 2010 och som saknar byggnader.

Vi har sedan beräknad medelbonitet (markens produktionsförmåga) för alla dessa kommuner och därefter beräknat kvoten mellan markvärdet per hektar och bonitet. Därigenom får vi ett för skogssverige helt nytt mått, nämligen hur mycket man inom varje kommun i genomsnitt betalar för en markbit som årligen producerar en skogskubikmeter skog. Det visar sig att detta pris varierar i mycket hög grad. Från 2 386 kronor till 23 164 kronor. Vi kallar detta nya mått för bonitetskostnad.

Den som förvärvar en bit mark som kostar 2 386 kronor i inköp och som årligen producerar en skogskubikmeter gör naturligtvis en bättre affär ur virkesproducerande perspektiv än den som betalar tio gånger mer för samma produktionsförmåga. Vilket pris som är det rätta beror på vilket avkastningskrav man har på sin markinvestering och vad man tror om den lokala framtida prisutvecklingen på skogsfastigheter. Låt oss anta att en köpare önskar tre procent i årlig avkastning i form av det framtida avverkningsnettot på växande skog.

Den som betalar 2 386 kronor behöver då få ut ett framtida avverkningsnetto med ett nuvärde på 72 kronor per skogskubikmeter medan den som betalar tio gånger mer behöver ett framtida avverkningsnetto som är tio gånger högre. Å andra sidan har den som betalar en högre bonitetskostnad tillgång till en betydligt större marknad av fastighetsspekulanter.

Delar vi in Sveriges alla kommuner i fem lika stora grupper får vi nedanstående mönster på bonitetskostnaden. Den som vill fokusera investering i framtida virkesproduktion väljer med fördel områden med ljusast grön färg medan den som spekulerar i att markvärdena åter kommer att utvecklas som innan 2010 med fördel väljer de röda och mörkgröna.