I skogsvärderarens verktygslåda

Går du i tankar på att sälja, klyva eller överlåta din skogsfastighet? Du är inte ensam. Oavsett livssituation är marknadsvärderingen ett bra beslutsstöd att luta sig mot. Ett hantverk som kräver både fingertoppskänsla och erfarenhet. Här guidar skogsekonomen Lars Hegstam dig igenom fastighetsvärderarens verktygslåda.

Datum: 2020-01-24

I skogsvärderarens verktygslåda

Att vandra omkring i sin egen skog, höra fågelkvittret och känna doften av barrskog är för många en känsla som är ovärderlig. Står du däremot inför ett stundande generationsskifte, kanske en bodelning eller försäljning, då behövs ett bra beslutsstöd att luta sig mot. En marknadsvärdering. Åtminstone om man får tro Lars Hegstam, skogsekonom vid Norra Skogsbyrån:

– Värderingen behövs i en mängd olika situationer som beslutsstöd. Vid generationsskifte och klyvning kan den genomföra rättvisa. Vid försäljning till rågranne och investeringar skapar den trygghet. Vid inlösen av privat mark av staten och vid generationsskifte med familjerabatt skapar en marknadsvärdering rättssäkerhet, säger han.

Ditt syfte

Beroende på vad du ska göra med din skogsfastighet, överlåta eller fortsätta inneha, efterfrågas också olika typer av värden. I de flesta situationer är det enligt Lars marknadsvärdet som markägaren vill ta reda på. Men vid en innehavsituation, då markägaren ska fortsätta äga skogsfastigheten, kan avkastningsvärdet också vara av betydelse.

– Den viktiga skillnaden mellan marknads- och avkastningsvärde är att beräkningarna i det senare exemplet utgår från enskilda skogsägares förutsättningar och inte marknaden i stort, förklarar han.

Verktygslådan

Utifrån vilket syfte uppdraget har finns sedan en välfylld verktygslåda för fastighetsvärderaren att gräva djupare i. De fyra metoderna som används kallas ortprismetoden, nuvärdesmetoden, graderingsvärdering och skogsnormen. De hjälper alla värderaren att komma fram till en värdenivå. En av de viktigaste metoderna är enligt Lars den så kallade ortprismetoden.

– Den är väldigt populär ute bland skogsägarna, kanske för att den är matematiskt enkel att förstå. Den är också relativt pålitlig eftersom att den är välanvänd.

Precis som vid försäljning av en fastighet går ortprismetoden ut på att hämta data från tidigare genomförda fastighetsförsäljningar med liknande egenskaper, som marknadsområde och relevant tidpunkt. Försäljningspriserna normeras sedan mot vissa viktiga egenskaper som skogsmarksareal (kr/ha) och virkesförråd (kr/m3sk).

– Svårigheten med metoden, speciellt vid värdering av skogsfastigheter är att hitta jämförelseobjekt med liknande egenskaper som värderingsobjektet, så att 90-åriga tallskogar inte jämförs med ungskogar med löv, säger Lars och fortsätter:

– För att hantera egenskapsproblematiken med ortprismetoden kan den kompletteras med en marknadssimulerande nuvärdesvärdering med data från tidigare närliggande fastighetsförsäljningar. Detta för att hitta en generell ”marknadsnivå” där fler av det enskilda värderingsobjektet egenskaper påverkar värdet.

Vid intrång eller klyvning

I innehavssituationer då markägaren behöver värdera delar av sin fastighet, som vid dragning av väg eller kraftledningar, görs en intrångsvärdering. Metoden som då används
kallas skogsnormen. Med den räknas värdeminskningen ut med hjälp av tabeller från lantmäteriet och ett bedömt virkesvärde.

– Vid naturreservatsbildning är det marknadsvärdesminskningen som ska ersättas. Oftast används då både ortspris- och nuvärdesmetoden. Vid klyvning av en fastighet används marknadsvärden och ibland också något som kallas graderingsvärdering. Graderingsvärdering är främst en kontrollvärdering, för att förhindra att skillnaden mellan lotterna blir så stor att en onödig olägenhet uppkommer, förklarar Lars.

A la carte

När en fastighet består av flera olika delar, exempelvis bostadshus, skog och åkermark används en kombination av flera metoder. En A la carte värdering. Då värderas huset med en metod, skogen en annan och åkern med en tredje.

– Sammantaget får man flera delvärden som sätts ihop till ett slutvärde. Slutvärdet beror på hur värderaren bedömer att de olika delvärdena också påverkar varandra. Kort sagt kan man säga att värderingsuppdraget inte handlar om någon enkel övning i matematik eller kunskap i särskild programvara. Kvalitén i bedömningen och slutresultatet är snarare beroende av värderingsmannens erfarenhet om tillgång och efterfrågan på marknaden och kunskap om dess aktörer.

TEXT: Emma Jonsson | ILLUSTRATION: Gunilla Guldbrand

Vill du veta mer?

Lars Hegstam

Skogsekonom

072-142 14 00